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LEY DE INCENTIVO A LA CONSTRUCCIÓN PRIVADA Y BLANQUEO DE CAPITALES

15.03.21

Matías Zaefferer - Diego Fraga - Agustina Riggio Nifosi

El 12 de marzo de 2021 se publicó en el Boletín Oficial la Ley Nº 27.613, promulgada mediante el Decreto Nº 151/2021, la cual implementó un Régimen de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda, destinado a promover el desarrollo e inversión en proyectos inmobiliarios privados nuevos, o que posean un avance inferior al 50% de la finalización de la obra. Abarca a construcciones y a ampliaciones, en tanto requieran autorización o aprobación por autoridad competente.

Beneficios impositivos

a) Impuesto sobre los Bienes Personales

En primer lugar, la Ley dispone que las inversiones realizadas en proyectos de inversión ejecutadas directamente o a través de terceros, hasta el 31 de diciembre de 2022, inclusive, se encontrarán exentas, durante un plazo, del pago del Impuesto sobre los Bienes Personales. Dicha exención será aplicable desde el período fiscal en que se realizó la inversión y hasta el período fiscal en que finalice el proyecto inmobiliario, adjudicación o enajenación del derecho y/o participación, lo que ocurra en primer lugar, no pudiendo exceder de dos períodos fiscales.

Para que resulte de aplicación la exención mencionada, el 31 de diciembre de cada año, debe acreditarse que los montos fueron invertidos en proyectos inmobiliarios, y que los mismos fueron efectivizados con fondos en moneda nacional previamente declarados o provenientes de realización previa de moneda extranjera -mediante la aplicación transitoria de compra de títulos públicos nacionales-, también declarada oportunamente.

Adicionalmente a lo expuesto, el contribuyente podrá optar por computarse como pago a cuenta del mencionado impuesto, el equivalente al 1% del valor de las inversiones con las siguientes salvedades: a) las inversiones realizadas desde la entrada en vigencia del Régimen y hasta el vencimiento de la declaración jurada del impuesto por el período fiscal 2020, podrán computarlo a cuenta del impuesto para el mencionado período. En el caso de que existiera un remanente, el mismo se podrá trasladar al posterior período fiscal 2021, y si continúa existiendo un remanente, al período fiscal 2022; b) las inversiones que se realicen desde el día siguiente al vencimiento de la declaración jurada por el 2020 y hasta el 31 de diciembre de 2021, podrán computarlo a cuenta del período fiscal 2021, y el remanente solo podrá ser trasladado al período fiscal 2022; c) por último aquellas inversiones realizadas durante el 2022, podrán computar a cuenta del impuesto en el período fiscal 2022, sin posibilidad de trasladar los saldos a períodos fiscales posteriores.

b) Impuesto a la Transferencia de Inmuebles de Personas Físicas y Sucesiones Indivisas e Impuesto a las Ganancias

Aquellos sujetos que revistan calidad de titulares de inmuebles o derechos sobre los inmuebles podrán diferir el pago del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI)  o del Impuesto a las Ganancias, en la medida que el hecho imponible sea consecuencia de la transferencia y/o enajenación del inmueble o derechos sobre estos, cuando los sujetos que los recibieran desarrollen proyectos inmobiliarios fomentados por este Régimen. Dicho diferimiento estará vigente para las operaciones realizadas entre la entrada en vigencia del Régimen y hasta el 31 de diciembre de 2022, ambos inclusive, siempre que el inicio efectivo de los proyectos se realice hasta dentro de los dos años en que fue realizada la operación de enajenación y/o transferencia.

Asimismo, la ley detalla los momentos en los cuales el contribuyente deberá ingresar el impuesto diferido, como así también la base imponible que deberá determinarse y el costo computable. Esto es, cuando el titular: i) perciba una contraprestación en moneda nacional o extranjera; ii) ceda o transfiera por cualquier título la participación, derechos o similares que hubieran recibido como contraprestación; iii) se produzca la finalización de la obra; o iv) se adjudique la unidad a recibir; lo que ocurra en primer lugar.

A los efectos de este impuesto, se tomará el costo de adquisición actualizado, para lo cual se actualizará desde la fecha en que tuvo lugar la adquisición, y/o desde la fecha en que se haya realizado la construcción y/o cada una de las mejoras, hasta la fecha de la transferencia y/o enajenación, aplicando el índice referido por el segundo párrafo del artículo 93 de la Ley de Impuesto a las Ganancias.

Blanqueo de capitales

Complementariamente con los beneficios impositivos, la Ley otorga la posibilidad de que personas humanas, sucesiones indivisas y sociedades, todos residentes en el país, declaren voluntariamente la tenencia de moneda extranjera y/o nacional en el país o en el exterior. Para ello, el Régimen otorga un plazo de 120 días corridos desde la entrada en vigencia de la Ley, en el que se deberá presentar una declaración jurada respecto  de la vinculación de los fondos con el financiamiento del terrorismo o el lavado de activos.

Para poder realizar la declaración, los fondos en moneda extranjera y/o nacional deberán depositarse en una Cuenta Especial de Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina (CECON.Ar), pudiendo ser aplicados transitoriamente a la compra de títulos públicos nacionales, debiendo afectarse inmediatamente al desarrollo o inversión en los proyectos inmobiliarios en el país. Ciertos aspectos relacionados a estos depósitos todavía deben ser regulados por la AFIP

Asimismo se dispone que la moneda depositada en el exterior, en instituciones que tengan supervisión del banco central y/o de la comisión de valores, podrán ser declaradas voluntariamente en el presente Régimen. La norma dispone que las tenencias no pueden proceder de países o jurisdicciones identificados como de alto riesgo o no cooperantes.

Debe destacarse que aquellos fondos declarados, expresados en moneda nacional al momento del ingreso en la cuenta especial, estarán gravados por un impuesto especial el cual será graduado según la fecha de ingreso: a) desde la fecha de entrada en vigencia de la ley y hasta 60 días corridos, ambos inclusive, a una alícuota del 5%; b) desde el vencimiento del plazo anterior y hasta transcurrido un plazo de 30 días corridos, ambos incluidos, a una alícuota del 10%; y c) desde el vencimiento del plazo anterior y hasta transcurridos 30 días corridos, ambos inclusive, a una alícuota del 20%.

El impuesto especial debe ser cancelado para gozar con la totalidad de los beneficios dispuestos en el régimen, no pudiendo ser deducible ni considerado como pago a cuenta del impuesto a las ganancias.

El sujeto que decida realizar la declaración voluntaria de tenencias de moneda extranjera o nacional, quedaran eximidos del pago de los impuestos que omitió declarar – impuesto a las ganancias, salidas no documentadas, impuestos internos, impuesto al valor agregado, impuesto sobre los bienes personales, contribución especial sobre el capital de cooperativas, impuesto a las ganancias por las ganancias netas no declaradas-  en la medida de ciertas graduaciones dispuestas en la ley.

En el caso de que la declaración sea realizada por sociedades constituidas en el país, los socios quedaran liberados del pago del impuesto a las ganancias, en proporción a la materia imponible atribuible a su participación. Lo mismo será de aplicación a los fiduciantes, beneficiarios y fideicomisarios.

Asimismo, se disponen ciertas exclusiones entre las que se pueden nombrar los declarados en quiebra sin continuidad de explotación, los funcionaros públicos tales como presidente de la nación, gobernador, senador, entre otros.

A los fines de acceder al régimen, se deberá renunciar expresamente al inicio de cualquier procedimiento judicial o administrativo para reclamos impositivos de actualización, y en el caso de estar previamente iniciados, se deberá desistir de las acciones y derechos invocados. En el último caso, el fisco renunciará al cobro de las multas, pero las costas y gastos causídicos serán impuestos en el orden causado.

Programa de reactivación de obras con aportes del Estado Nacional

Mediante el presente programa, se dispuso la reactivación de las obras paralizadas o abandonadas, en proceso de construcción siempre que el Estado nacional haya realizado aportes en el mismo, mediante distintos programas o planes. Para ello se estableció que los porcentajes de avance de las obras, físicos reales y ediliciamente aptos, serán la base para la determinación del saldo que resta financiar para culminar con las obras.

Para cualquier consulta, sírvase contactar a: Matías Zaefferer, Diego Fraga, Gustavo Bethular, Patricio Trench y/o Agustina Riggio Nifosi.