Media sanción al Proyecto de Ley de Alquileres

22.11.19

Patricio Juan Trench - Calixto Zabala - Luana Caro Goldschlager

El 20/11/2019 la Cámara de Diputados de la Nación dio media sanción a un proyecto de ley que modifica la regulación de los alquileres del Código Civil y Comercial de la Nación, además de establecer una regulación complementaria a dicho código. El proyecto deberá ser sancionado por la Cámara de Senadores y publicado en el Boletín Oficial para su entrada en vigencia.

Entre las modificaciones más relevantes se destacan las siguientes:

• Indexación: se permite el ajuste del precio de los alquileres, configurando una nueva excepción a la prohibición de indexar incluida en la Ley de Convertibilidad # 23.928 (arts. 7 y 10).
• Índice de indexación: para ajustar los alquileres en las locaciones para vivienda debe aplicarse (en plazos no menores a un año) un índice conformado por el IPC y la “remuneración imponible promedio de los trabajadores estables” (RIPTE), que deberá ser elaborado por el BCRA. El alquiler debe fijarse como “valor único y por períodos mensuales”. No se define de qué manera podrá ajustarse el precio del alquiler en locaciones comerciales, por lo que en principio debería regir la autonomía de la voluntad.
• Plazo mínimo y renovación: se amplía el plazo mínimo legal de dos a tres años. En las locaciones destinadas a vivienda cualquiera de las partes puede convocar a la otra para negociar la renovación dentro de los tres meses anteriores a la terminación. En caso de silencio o negativa del locador, el locatario puede terminar el contrato anticipadamente sin penalidad.
• Rescisión anticipada: se mantiene el mismo régimen de rescisión anticipada luego de transcurridos seis meses de contrato. Se agrega que en el caso de las locaciones destinadas a vivienda cuando la rescisión se notifica con tres meses de anticipación o más –habiendo transcurridos al menos seis meses de contrato– no corresponde el pago de indemnización alguna.
• Reparaciones: se establece que en caso de negativa o silencio del locador a realizar reparaciones urgentes el locatario puede realizarlas por si mismo y a cargo del locador transcurridas 24 horas de la notificación. Si las reparaciones no fuesen urgentes el locador tiene un plazo de 10 días para realizarlas. En ambos casos el locatario puede compensar el costo de las mejoras que haya realizado con el pago los alquileres.
• Expensas extraordinarias: se elimina la facultad de las partes de pactar que las expensas que gravan la cosa quedan a cargo del inquilino. Además, para reforzar el concepto de que las expensas extraordinarias están a cargo del locador se aclara que solo pueden cobrarse al locatario las expensas que deriven de gastos comunes (e.g. servicios) independientemente de si son calificadas como ordinarias o extraordinarias.
• Depósito: se establecen las condiciones en las cuales debe devolverse el depósito en las locaciones para vivienda: suma equivalente al precio del último mes de la locación (o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito menor a un mes), que debe reintegrarse al momento de la restitución del inmueble.
• Comisiones inmobiliarias: se aclara que la intermediación en la locación de inmuebles (corretaje) solo puede llevarse a cabo por un profesional matriculado según la legislación local (este agregado se incluye en el artículo 1351 del Código Civil y Comercial, correspondiente al capítulo de corretaje).
• Garantías: se establece que en caso de ser requerida una garantía en una locación para vivienda el locatario debe presentar al menos dos de las siguientes: título de propiedad de inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal que se documentará con recibo de sueldo o certificado de ingresos. El locador debe aceptar alguna de estas dos garantías. No es claro el alcance de algunas de estas garantías ni cómo va a implementarse en la práctica la obligación del locador de aceptar una de ellas.
• Registro del contrato: se establece que el locador debe declarar el contrato ante la AFIP, en los plazos y con los alances que este organismo disponga y bajo pena de las sanciones establecidas en la ley # 11.638.
• Domicilio electrónico: se modifica el artículo 75 del Código Civil y Comercial, que establece que las partes pueden elegir un domicilio especial para el ejercicio de los derechos y obligaciones contractuales. Con la nueva redacción ese domicilio puede ser electrónico. Esta modificación aplicaría a otros contratos del ámbito privado.
• Resolución de conflictos: se establece que el Poder Ejecutivo Nacional, junto con las provincias y la Ciudad de Buenos Aires, deben fomentar un ámbito de solución de conflictos gratuitos o de bajo monto.
• Aplicación de la ley: una vez que se publique en el Boletín Oficial las disposiciones de la ley serán aplicables a los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia.